Из года в год темпы развития ипотечного кредитования значительно возрастают. Все большее количество семей пользуются услугами ипотеки для улучшения своих жилищных условий. Большое количество банков предлагают свои программы кредитования, риэлтерские и брокерские компании готовы оказать помощь в выборе банка и получении ипотечных кредитов. Но, тем не менее, будущие заемщики при получении ипотечных кредитов, подборе, приобретении и оформлении недвижимости могут столкнуться с некоторыми сложностями.
С какими же проблемами могут столкнуться граждане, решившие приобрести недвижимость с использованием ипотечного кредитования, и какие возможны пути для решения этих проблем?
1. Сумма ипотечного кредита, одобренная банком, может оказаться меньше запланированной Вами.
Оценивая возможную сумму кредита следует знать, что в каждом банке есть свои стандарты по оценке максимальной суммы кредита. Но, как правило, банк может выдавать ипотечный кредит исходя из следующих расчетов:
- ежемесячная сумма для погашения кредита не должна превышать половины среднемесячного дохода семьи. Отсюда вывод: чем больше доход заемщика, тем больше сумма одобренного кредита;
- при наличии собственных средств от 10% до 30% и более ипотечный кредит может составить до 90% от оценочной стоимости залога. При отсутствии собственных средств ипотечный кредит составит около 60% от стоимости залога при прочих равных условиях.
Для получения максимально возможных размеров ипотеки необходимо, чтобы на кредитном комитете банка не возникало спорных вопросов по Заемщику. Для этого нужно собрать и предоставить необходимое количество документов о заемщике и его доходах .
Справка 2-НДФЛ является основным документом, отражающим размеры реальной заработной платы наемного работника, и выдается ему по месту работы. При имеющихся у Заемщика дополнительных доходах, например, доходы от арендной платы, доходы от ценных бумаг, акций и т.д. следует предоставить документы, подтверждающие эти доходы.
- Также желательно подготовить документы, подтверждающие факт наличия у Заемщика дорогостоящего имущества: дачи, участка земли автомобиля и т. п.
- Сумму ипотечного кредита можно увеличить, привлекая со-заемщиками лиц, чей доход будет учитываться и суммироваться к доходам Заемщика.
2. Недвижимость, передаваемая в Залог, может не отвечать требованиям банка.
У каждого банка есть свои требования к объекту залога. Но, как правило, единые требования банков, основанные на положениях ФЗ- 103 сводятся к следующему:
- На закладываемой квартире нет обременения;
- Она не находится в залоге;
- Малолетние дети не являются собственниками квартиры;
- Закладываемая недвижимость должна являться отдельной квартирой в многоквартирном доме, не иметь перепланировок, не зарегистрированных БТИ, быть подключена к системам отопления, а также горячего и холодного водоснабжения;
- Закладываемая Квартира должна быть подключена к электрическим сетям и системам отопления;
- Закладываемое жилье должно располагаться в здании, не стоящем в учете на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением;
- Жилье также не должно быть признано аварийным. Здание должно иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия.
Многие банки не берут в залог помещения барачного типа, жилье в общежитиях и зданиях, построенных ранее 1957 года.
Если вы в качестве залога передаете загородный дом (коттедж), то он должен соответствовать следующим требованиям банка:
- быть пригодным для круглогодичного проживания;
- располагаться на такой территории, где находятся дома, пригодные для проживания. Это может быть деревня, поселок и т.д.;
- дом должен быть обеспечен подъездными путями, доступными в любое время года;
- должен быть подключен к электросети, системе отопления и водоснабжения.
3. Как сэкономить на досрочном погашении кредита.
Заемщик, желающий погасить оставшуюся часть платежа досрочно, рассчитывает сэкономить часть средств на процентах по кредиту. В реалиях, ипотечные банки в начале выплат в основном компенсируют проценты и незначительно уменьшают «тело кредита». Кроме того, при частичном досрочном погашении срок выплат по кредиту не уменьшается, а уменьшается лишь сумма, с которой начисляется процент. Поэтому экономия при досрочном погашении получается не столь значительная. Для расчетов рекомендуем использовать ипотечный калькулятор онлайн.
Выгода от ипотеки в том, что приобретаемое жилье можно сразу использовать для проживания или аренды. А с окончанием срока кредита купленная квартира будет стоить значительно больше.
Ответы на вышеперечисленные вопросы позволят вам свободнее ориентироваться в ипотеке и не ошибиться при приобретении жилья.