Прежде чем решиться приобрести жилье с помощью ипотечного кредита, стоит проверить, все ли нюансы ипотечной программы вам ясны. Если вы не являетесь специалистом в области ипотечного кредитования, то самостоятельно разобраться в некоторых тонкостях будет довольно сложно, а ошибки, допущенные на начальном этапе, могут иметь весьма серьезные последствия. Поэтому, принимая решение воспользоваться ипотекой, проверьте, все ли вы правильно понимаете, и насколько верны ваши расчеты. Для этого лучше всего будет обратиться к ипотечному брокеру, который сможет детально проанализировать вашу ситуацию.
Некоторые моменты вы можете проверить самостоятельно, например воспользоваться ипотечным калькулятором. Рассмотрим основные пункты, которые должен знать начинающий заемщик.
Дополнительные расходы при оформлении ипотеки
Очень часто заемщики полагают, что им придется платить только ежемесячный взнос, однако это не совсем так. В ходе оформления сделки заемщику придется совершить ряд единовременных платежей, общий размер которых может составить до 5% от суммы кредита. Сумма может быть различной в зависимости от банка и ипотечной программы. Приведем основные статьи расходов:
- в некоторых банках будущий заемщик не должен оплачивать рассмотрение его заявки кредитным комитетом, но иногда за это взимается плата в размере от 500 рублей. Собственникам бизнеса и индивидуальным предпринимателям придется заплатить до 9000 рублей;
- выбранную вами недвижимость необходимо будет оценить – услуги оценщика будут стоить от 100 до 250 долларов;
- страхование имущества, чистоты сделки, жизни и здоровья заемщика. Стоимость страховки может составить до 1,5% от страховой суммы. Обычно банк работает с определенными страховыми компаниями, поэтому заемщикам придется воспользоваться предложенными тарифами;
- стоимость оформления кредита в банке составит до 1% от общей суммы кредита;
- аренда банковской ячейки, оплата за снятие наличных средств и т.д.
Это основные статьи дополнительных расходов. Как правило, в описаниях банковских ипотечных программ эти платежи не фигурируют, и потому ситуация, когда заемщику приходится платить намного больше, чем он изначально рассчитывал, достаточно нередка. Поэтому необходимо заранее узнать о возможных расходах, чтобы обеспечить запас «свободных средств».
Выбор квартиры
Очень часто будущий заемщик полагает, что выбор квартиры зависит только от него и суммы кредита, а вместе с тем существует ряд ограничений, которые значительно сужают круг поиска недвижимости.
- Во-первых, не все продавцы хотят продавать свою недвижимость по ипотеке, несмотря на то, что они ничем не рискуют и деньги от банка получают практически сразу.
- Во-вторых, банки также накладывают определенные ограничения. Так, ни один банк не выдаст ипотеку на приобретение жилья, которое было построено более 50 лет назад. Кроме того, в приобретаемой квартире не должно быть перепланировки, должны присутствовать все необходимые коммуникации – газ, электричество, водопровод.
- В-третьих, недвижимость должна быть «юридически чистой», иначе страховая компания откажет вам в страховке. В последнем случае заемщику придется нести довольно ощутимые дополнительные расходы – оплата работы оценщика, естественно, не возвращается, и при выборе другой квартиры за оценку придется платить снова.
Для того чтобы избежать ненужных затрат времени и денег, необходимо заранее ознакомиться с требованиями банка и страховой компании к приобретаемой квартире.
Необходимость первого взноса
Многие люди даже не задумываются о возможности получить ипотечный кредит, поскольку считают, что для приобретения квартиры по ипотеке необходимо выплатить первоначальный взнос. Это не совсем так – сегодня существуют ипотечные программы без первоначального взноса. При этом проценты по кредиту будут выше, чем за кредит с первоначальным взносом.
Места, где выдают кредиты
Некоторые потенциальные заемщики ошибочно полагают, что кредит на покупку квартиры им может выдать агентство недвижимости, тогда как задача агентства состоит только в том, чтобы подобрать квартиру, помочь оформить документы и провести сделку. Ипотеку можно получить только в банке – агентства этим не занимаются. Вместе с тем, недобросовестные агентства вполне способны ввести неопытного клиента в заблуждение, поэтому, решив воспользоваться ипотекой, необходимо обращаться только в проверенные компании и к хорошо зарекомендовавшим себя ипотечным брокерам.
График платежей
Среди потенциальных заемщиков бытует мнение, что при задержке платежей по кредиту никаких санкций не применяется. Это не так, поскольку банк расценивает нерегулярные платежи как показатель неплатежеспособности (или низкой платежеспособности) клиента. Поэтому за каждый просроченный платеж банк будет начислять вам пени и штрафы, а при постоянных нарушениях графика выплат банк может потребовать от заемщика досрочной выплаты всей суммы кредита. Кроме того, непунктуальность заемщика не самым лучшим образом влияет на его кредитную историю, что может серьезно повлиять на возможность получения кредитов в будущем.
Предмет залога – квартира в строящемся доме
Выдать кредит под залог квартиры в строящемся доме возможно только в том случае, если на нее оформлено право собственности. Заемщик может получить кредит на покупку такой квартиры, только если сможет предоставить под залог другую квартиру, собственником которой он является. Вместе с тем, приобретение квартиры в строящемся доме возможно в том случае, если вы работаете с банком, который сотрудничает с определенными строительными компаниями.
Право собственности на квартиру
Противники приобретения жилья по ипотеке часто мотивируют свое мнение тем, что собственником квартиры в этом случае можно стать только после выплаты всей суммы кредита, а до тех пор собственником квартиры является банк. Это совершенно ошибочное утверждение – после завершения сделки купли-продажи и регистрации заемщик становится полноценным собственником этой квартиры. Вместе с тем, стоит учитывать, что продажа или обмен этой квартиры возможно только после окончательной выплаты кредита, однако квартиру можно сдавать в аренду, если банк даст на это свое согласие.
Гарантии при потере платежеспособности
Не каждый заемщик может быть уверен в том, что сможет выплатить весь кредит до конца – есть вещи, которые просто невозможно предусмотреть. Многие думают, что в случае невозможности выплатить кредит, заемщик также теряет и квартиру, однако это не совсем так. При потере платежеспособности погасить задолженность банку можно, продав имеющуюся квартиру. При этом часть средств идет на оплату кредита, а остаток получает клиент.
Гарантии страховой компании
В процессе оформления ипотечной сделки заемщик оплачивает страхование сохранности имущества, права собственности, а также своей жизни и здоровья. При этом следует учитывать тот факт, что все выплаты по страховке при наступлении страхового случая в первую очередь идут в пользу банка, выдавшего кредит.
Подписание договора
Многие заемщики не затрудняют себя прочтением договора перед подписанием, полагая, что сотрудники банка составили договор правильно. Это, безусловно, так, однако перед тем, как подписывать такой серьезный документ, рекомендуется внимательно его изучить, чтобы еще раз прояснить для себя все нюансы кредитования, быть в курсе системы санкций, ознакомиться с условиями досрочной выплаты кредита и т.д.
В этой статье мы рассмотрели лишь самые основные и наиболее типичные моменты, которые может не учесть заемщик. На практике же таких ситуаций намного больше. Для того чтобы избежать возможных сложностей, необходимо доверить сопровождение сделки профессионалам – опыт и практика ипотечных брокеров позволяет предусмотреть и предотвратить большую часть сложностей.